北京十一选五开奖结果:田園小鎮招商指南

發布時間: 2018-08-16
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田園小鎮招商指南

北京市尾号限行规定 www.yewvpb.com.cn 旅游綜合體/田園綜合體/特色小鎮

產業招商 項目招商 運營招商指南

一、招商原則

核心原則:“一店一策,特色招商”

旅游街區、旅游小鎮不同于一般商業綜合體項目,由于旅游地(景區、度假區、旅游綜合體、古鎮街區、旅游小鎮等)在規劃設計和面向游客端市場時是一個完整的整體,為了實現、保障旅游地的人氣吸引力,在后續運營中,往往需要旅游地與個體商戶,以建立并維持“獨立經營,統一管理”的模式為基本原則。在此總體運營意向下,根據項目特點、業態規劃、開發計劃進行一店一策,確定招商方向,項目種類,招商計劃,特色招商,統一招商管理。

1)企業經營市場,企業全面負責招商片區的商業定位、招商規劃和市場營銷。引進社會專業人才,按照市場化運營模式全面負責?;で納桃刀ㄎ?、招商規劃、市場營銷。同時,為商家提供安保、保潔工作。

2)民眾經營文化,企業招商引資,引進具有文化創新的商戶,在特定的規定外,允許商戶根據自身的業態和資源進行文化創新,呈現豐富多元的文化創新局面。

注解:?? 統一經營主體 → 統一項目的業態規劃和商品布局。統一經營業態就是規范某一特定區域的經營商品的種類,使其在今后經營過程中不產生經營業態上的矛盾。經營業態的統一與規范是商業物業持久旺場的有力保障,不管什么形式的商業物業都必須在銷售前就規劃好商業的經營方向與業態,商鋪的經營者必須按照這一業態去開展經營,否則,經營秩序將陷入混亂,而且由于經營種類產生的矛盾對經營者本身就是一種損害。

?? 統一招商管理 → 實現項目統一招商管理,包括統一業態控制,統一品牌審核以及統一租約等管理內容。通過統一的招商可儲備招商資源,不僅可解決后期的經營收益問題,增加項目銷售機會,還可解決經營者的經營業態調整需求。同時可根據市場需要,填補未實現經營的空鋪,保證項目繁榮興旺的景象。

二.? 旅游招商解析

田園小鎮招商指南

1)?? 招商現狀分析(針對街區改造擴容項目,或已經進行了部分招商需補充招商的項目)

分析項目目前的招商規模,從經營發展規劃的角度來審視現有商業的問題。重點從長遠發展角度關注如下5大要點:

A.? 業態配比是否合理:食、住、行、游、購、娛等各業態配比;

B.? 經營項目經營成果:從人均消費、人流量、營收情況等方面考慮;

C.? 現有商戶特色及品質:從總體檔次和是否符合區塊特色、是否契合主題等方面考慮;

D. 同業態類產品區隔度:是否具有差異化特點,是否已能滿足發展需求,是否能夠覆蓋所有類別目標客戶群;

E.? 產品品類配置是合理:各業態下產品品類是否齊全,各自規模配置是否合理,資源是否得到合理利用等。

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2)?? 招商策略

在設計招商整體策略上,可以通過以上對項目目前商業現狀的分析,找到相關問題?;謔諧』?,基于對項目經營發展的相關規劃,從務實操作的層面和長遠發展的角度,對項目招商提出系統化的策略建議。

旅游招商工作周期如何確定?

一般可以根據項目的開發周期和各期項目試開園日期來劃定關鍵時點,注意留足可能招商不暢的緩沖時間,并給商戶留出充足備運營時間。把招商工作分期合理安排。

旅游招商工作關鍵點有哪些?

· 策劃層面:最關鍵的是根據各品類項目盈利能力、分期開發項目區塊內業態規劃,當期招商引資心里預期...等綜合情況置頂具體招商計劃及方案,做到定項目類型、定合作方式、定具體招商指標(各招商項目體量、盈利模式、總體招商數量目標、各業態對應數量目標)等。

· 運作層面,最關鍵的是“量需通路”,即根據項目具體招商需求,匹配合適的宣傳路徑和招商渠道。例如:

高品質酒店整體招商,需要匹配有足夠運營能力和管理經驗的品牌企業,因而除了刊登廣告等普通宣傳路徑,更需要安排人員實地拜訪;而小門店,小木屋攤位等招商更多的是面向本地有意向的居民和當地有意向開分店的特色商戶,因而需要在景區近郊鋪設硬廣,中心商業區派發傳單,本地網絡社區社群(微信/微博/論壇/門戶網站等)發布廣告等經濟實惠的宣傳手段,則將更為有效。

項目各期的業態怎么匹配?

· 近期???→ 以待試開園區塊規劃中公共休閑類產品+主力特色店鋪+合理體量住宿類產品為主;

→ 匹配適量活動性軟產品招商,這是出于對試開園需求同步考慮,也是景區籌備初期可能存在人員匹配不足,可以高效工作的考量,當然,如果景區團隊架構完備人員充足,招商及試開園工作宜專人專用。

· 中長期 → 根據項目經營發展規劃,進行系統的、分板塊招商。

?? → 根據前期制定的招商規劃中,針對業態配比、商戶特色、各品類產品落位需求量等綜合指標,落實招商工作。

執行落地時有哪些好的策略?

??????? 主動出擊策略

項目自身無論是在產品的賣點、媒體資源、渠道、終端上,都要先聲奪人,先發制人,才能以勢壓倒競爭對手。

??????? 大戶力邀、小戶扶持

以主力品牌(形象店)為突破口,深入拜訪與商家洽談。

全面招商,擴展到中小型商戶,合理銷控,爭取整體開業。

??????? 充分發揮主力店的帶動作用

主力店進駐,驅動市場期待:?主力店是項目招商的重中之重,關乎項目成敗。借助主力店品牌效應,驅動市場對項目的關注、熱情和期待。

城市范圍內形象提升:發揮主力店的帶動作用,先塑造區域化和高端化的市場形象差異,使其區隔于市內其他商業圈,引起市場高度關注,進而塑造項目成為區域內中高端文化街區的形象。

推動后續開發:區域內中高端形象的樹立,商業人氣的匯聚,為后期開發建設提供市場、資金、人才、技術,催生項目的整體產業鏈延伸,商業業態更趨完善,使其在都市圈內優勢占位。

??????? 運用行業協會、實施活動營銷

精確項目將發展的產業,明確將重點鋪展的行業協會;

采用多種招商方式(如:駐地、派員招商),積極與行業協會溝通,了解行業情況,尋找有意愿的企業;

通過政府、媒介和形象三方面的造勢,吸引各地行業協會眼球,變被動招商為主動選擇,變招商引資為招商選資。、

3)??? 招商8大步驟,具體工作解析

組建招商團隊分析盈利能力鎖定招商對象制定招商策略選擇招商形式整合照商推廣優化照商流程務實照商執行

A.???? 組建招商團隊

田園小鎮招商指南?

B.????? 分析盈利能力

總體而言,招商部門可根據自身公司對各類項目的運營能力分析,考量具體項目運作形式,有經營效益好,且企業方自身經營經驗的項目可以考慮由企業方自營或合營,否則應考慮出租或發包的形式。其中個體經營類餐飲、特色商貿所需的商鋪適合出租。也可以考慮把某片商業購物區或酒店整體出包。

1)酒店、民宿類項目盈利

a發包:收取承包費;

b.自營/合營:經營性收入模式,日常的經營性管理收入;

C.物業増值盈利模式:酒店作為一種物業類型,酒店長期的保值増值也成為很多酒店投資者盈利的方式。酒店投資商考慮的并不僅是酒店目前的價值和長期穩步的經營收益,更多考慮的是酒店未來的升值潛力;

d.資本營運盈利模式:如實力強大的酒店管理公司,通過資本運作,以較低價格收購經營不善的酒店,然后通過酒店組織和流程的再造,實現酒店的扭虧為盈,然后再通過資本市場,以較高的價格出售,從而獲得酒店資本盈利;

2)餐飲落地盈利

a.出租:租金;

b.發包:收取承包費;

C.自營/合營:經營性收入模式,日常經營的經營性管理收入。

3)休閑娛樂類盈利

a.出租:租金;

b.發包:收取承包費;

C.自營/合營:經營性收入模式,日常經營的經營性管理收入;

4)商業購物盈利

a.出租:租金;

b.發包:收取承包費;

C.自營/合營:經營性收入模式,日常經營的經營性管理收入;

5)文化演藝類盈利

a.出租:租金;

b.發包:收取承包費;

C.自營/合營:經營性收入模式,日常經營的經營性管理收入。文化藝術綜合體是“文化娛樂”類的景區。在開發形式上,以娛樂體驗為主,具備項目盈利能力。故其盈利模式應當從以下兩個方向設定:

延伸服務產業鏈模式:配合設計商業、餐飲、教育等多業態消費產品;

主題表演及各項活動:通過劇場來演繹以各種主題的文化劇目,進行文藝演出,增加盈利多樣性。

6)健康養生類盈利

a.出租:租金;

b.發包:收取承包費;

C.自營/合營:經營性收入:包括療養、養生各個產品的相關收入及其他經營性管理收入;健身教學,健身器材的售賣和租賃收入。

7)親子類盈利

a.出租:租金;

b.發包:收取承包費;

C.自營/合營:經營性收入:包括游樂設施及其他經營性管理收入,配合設計商業、餐飲、教育、培訓等多業態的消費產品。

8)教育類盈利

a.出租:租金;

b.發包:收取承包費;

C.自營/合營:國際青少年教育是“教育”類產業,在開發形式上,以政府為主導,吸引高端民營、外資主導盈利的形式進行。其盈利模式從以下兩個方向設定:

經營性收入:包括教育、培訓等相關產品收入及其他經營性管理收入;

延伸產業鏈模式:圖書、多媒體、出版業等多業態消費產品。

9)其他行業移植類盈利

a.出租:租金;

b.發包:收取承包費;

C.自營/合營:經營性收入;

d.延伸服務產業鏈模式:配合設計商業、餐飲、休閑娛樂等多業態消費產品。

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C.??? 鎖定招商對象

1)酒店住宿類:

a.高端類,深入拜訪式招商、組團外部招商;對不同星級、不同級別的酒店給予不同程度的政策獎勵:例如:對經省級以上旅游主管部門評定的高星級酒店(指五星級、四星級酒店,下同),分別給予一次性獎勵100萬元、30萬元,用于頂目發展;

b.連鎖類,代理招商,對不同投資額度的企業給予不同程度的獎勵:對新建投資額在5億元以上的高星級酒店(指酒店投資),自營業年度起,三年內上繳稅收地方留部分獎勵給企業,用于項目發展;

c.普通類,本地招商、代理招商、網絡招商,商業、服務項目投資根據不同額度,給予配套或攻策性獎勵。

d.青年旅社類,代理招商、網絡招商

e.主題類,本地招商、組團外部招商

2)餐飲類

a.高端類,深入拜訪式招商、組團外部招商,免租期優惠:4590天免租專修期。

b.連鎖類,代理招商,網絡招商,以商招商,按照投資比例給予資金和稅費減免支持。

c.主題類,本地招商、外部組團招商,根據投資比例,減少其經營風險,在項目開業初

期,前六個月租金可低于市價5-10%。

d.地方特色類,本地招商。

3)休閑娛樂類

a.咖啡,本地招商、外部組團招商,分清休閑的業態以小型投資經營戶為主,按照投資比例給予資金和稅費減免支持。

b.酒吧,網絡招商,電話招商,新辦旅游類、商業和飲食服務業的項目,固定資產投資在300萬元以上的,自營業之日起,第一年有地方政府按企業實際上繳所得稅,采用先繳后返的形式全額返回,作為政府無償扶持企業資金,后三面按50%返回。

c.電影院,

d.瑜伽館,

e.休閑館

4)健康養生類

a.養生類:組團外部招商,開業第一年贈送外立面或公共設施廣告位使用權(廣告發布費、制作費,等直接費用由租戶自己承擔)。

網絡招商,以客帶客優惠:承租后介紹新客戶入駐,一年內租金8折優惠。

b.運動健身類:本地招商、代理招商、網絡招商、外部招商。

5)親子教育類

a.教育類:網絡招商、本地招商,投資建設教育文化類項目的,根據投資額度給予政策獎勵及稅費優惠;

b.兒童類:組團外部招商,投資固定資產300萬以上的教育、科研、文化、衛生、體育等公益事業項目,自營業之日起5年內,企業所得稅市以下地方留成,部分由同級財政獎勵納稅企業用于發展。

6)演繹類

a.大型項目:本地招商、組團外部招商,目前國內文化演藝產品日益成熟,有成熟的模式可供參考,其中華僑城集團和宋城集團為例??剎捎煤獻髂J窖扒篤鴆膠頭⒄?。具體招商政策需根據具體情況商定。

b.小型項目:本地招商、網絡招商,目前國內文化演藝產品日益成熟,有成熟的模式可供參考,其中華僑城集團和宋城集團為例??剎捎煤獻髂J窖扒篤鴆膠頭⒄?。具體招商政策需根據具體情況商定。

F.整合招商推廣

1)招商推介會:利用“項目推介會”造勢,詳細分析項目的優勢,形成項目招商的社會氛圍和媒體宣傳效應。

2)廣告宣傳推介:電視、報紙、雜志等是目前為止最常見也是使用最多得招商推介方式??悸瞧浯サ那?、傳播目標及接觸頻率建立媒體組合推介。使用媒體廣告除了容易建立知名度外,也用較強的引導效果。

3)網絡營銷推介:網絡推介就是以互聯網為主要手段,為達到一定目的的推廣活動。目前已經成為最具潛力和最具廣泛影響力的推介手段。

4)產品整合打包推介:根據招商對象屬性、特征將產品整合打包,實行組合招商。

網站自身宣傳:

a.組建網絡運營團隊或采用外包形式,搭建自身網絡招商平臺;

b.相關領導親自主管網絡招商事務,建議其為招商總團隊的二把手;

C.大力宣傳既有招商成績,尤其是將吸納主力店的新聞放于頭版。

借助其他官方網絡媒體:

a.制作相關招商視頻、政策檢索一覽表、鏈接放置于省級和市級的官方網站;

b.與各地行業協會、企業家俱樂部、高端會所合作,在其官網投放廣告;

C.爭取高新區、經開區等其他開發區的支持,彼此互惠,放置招商鏈接。

網絡傳媒廣告:

a.在“央視官方網站”、鳳凰網、央廣新聞、21世紀經濟報道等新聞資訊類傳媒網站頭條設廣告;

b.與百度、新浪、搜狐、騰訊等國內大型門戶網站建立搜索鏈接;

C.與商業開發專門網站搜房、安居、新浪地產等合作;

d.與阿里巴巴、網易、卓越等知名的網上商城建立鏈接關系,并投放少量的小塊浮標廣告。

網絡熱點炒作:

a.新聞發布:找出具有新聞價值的事件,在各大門戶網站上發布主體,吸引市場眼球;

b.信息發布:利用網絡營銷商務軟件,在各大商務網站、分類信息網站、門戶網站、論壇、博客等位置進行軟件群發。

C.電子郵件推廣,郵件群發:電子刊物、會員通訊、專業服務商的電子郵件廣告等。

電視:CCTV1、CCTV4、CCTV13、鳳凰衛視等知名電視臺午間、夜晚黃金時段投放廣告;

報紙:在《中國旅游報》投放廣告及相關軟文,前期重磅推出,在頭版頭條或整版進行宣傳,后期逐步改為14、18版。

廣播:在中央人民廣播電臺、中國國際廣播電臺、杭州廣播電視臺等欄目投放廣播廣告,進行項目地招商宣傳。

戶外:

在北京、上海、深圳、廣州等地機場或干道高速路口投放大型戶外廣告,并在杭州各高速沿線投放廣告。

A.??? 優化招商流程

確定招商條件(業態分布,商鋪面積)尋找目標企業(尋找方向圈定范圍)企業洽談(企業接觸投資意向)條件談判(談判手段談判技巧)合同細則(簽署時間定金額數)企業進駐(進駐時間、工程概況、運營計劃試業開業(試業及開業時間招商成功)

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B.?? 務實招商執行

招商人員培訓課程方向

1)招商人員必備的職業素養,招商人員的自我形象設計

2)招商的談判策略,如何進行成功的面談

3)招商流程及標準程序方法,招商崗位業務能力培訓

· 形成招商工具:工具化,流程化招商

招商文字類:項目簡介、項目品牌故事、項目介紹、招商手冊、樣板案例等;

招商視頻圖片類:招商文字宣傳文案、模范樣板項目展示、項目效果圖及示意圖、項目招商宣傳視頻、招商會議集錦、談判工具架等;

招商分析類:包括招商政策、投資分析、項目分析、利潤分析等;

網絡渠道類:開通官網及其他網絡招商渠道,及時進行管理更新。

1)招商項目管理

質化目標:品牌建設目標是對現有品牌進行未來規劃,當前主要傳播什么樣的品牌概念,它為未來的品牌鋪墊什么樣的基礎。

量化目標:制定切實可行的目標。如首批回籠資金目標、項目目標、完成目標、市場份額目標、利潤目標等。

2)精細化招商策略管理

整體規劃招商體系:對現有招商策略進行規劃。確定自己的目標招商群,選擇恰當的招商方式,制定恰當的招商政策。招商不僅僅是在推廣項目,更是在推廣盈利機會區域發展方案,只有投資商與項目之間有利益點,才能完成項目落地招商的全過程!

3)招商關鍵控制點

關鍵點把控:以代理商投資的真正項目產品為基本劃分單位,盡量以有投資資源的代理商為主。不要盲目以地理區域劃分,要充分考慮今后的可控性,避兔“養虎為患”。另外要考查代理商的實力,看其是否真正具備操作能力。招商過程中,區域指標劃分要對等,避免區域代理商過大,適時進行拆分。充分考慮企業自身擁有的資源。

4)?? 從宣傳到洽談的基本招商工作小結

招商信息發布

自身媒介:1、景區周邊片區路邊每隔一百米路邊的燈桿上可以嘗試做廣告牌;2、采用招商手冊、宣傳頁派發和人員推廣的方法擴大宣傳面;(1)海報(對開雙面彩頁),作為項目銷售推廣的主要宣傳物料,用于現場推介和派發、張貼;(2)宣傳單(4開雙面彩頁),與海報配合使用,在實地考察市??;(3)招商說明書(長3開四折頁),作為項目招商的主要宣傳物料,用于市場招商。注意:招商手冊的派發僅針對目標經營戶展開,不得對其它商戶派發招商手冊。

招商信息收集

招商廣告、外出考察、報紙發布等,在以上招商信息發出后,招商部門實行基本信息的收集工作,為以后洽談工作做好準備,詳細的記錄商家的信息,以滿足公司對商家初級的信息了解。

商家洽談合作

收集到基本信息,再統一分類,有專人負責進行初步的洽談工作,記錄更為詳細的商家資料,分經營種類和商家約定統一的考察方案??疾熘行枰碳以謐柿媳砩咸钚醋約涸誥扒南喙匾庀?,存入招商資料庫。公司對商家的信息整理,進行信息考核,或者進行商家實地考察。記錄詳細資料存檔。

進駐構思

商家洽談同期或有初步意向后,應盡快派專人負責確定詳細進駐規劃,其中應該考量到位的商鋪進駐難點及策略有:入住商鋪的位置、商鋪的面積、店鋪客流量的大小、商鋪利潤模式、商家吃住行的問題、商家商品食品質量安全、商家相關證件、商家管理難點等關鍵問題。

進駐程序

招商聯系信息收集→商家考察調研→合作商家洽談意向→合作商家準備相關的資料

→公司對商家的實力、經營、管理等相關考核→公司和商家簽訂合作協議等相關資料

→合作商家按公司的協議規定進行進駐→公司同時履行公司的合作協議的相關工作

→公司進行詳細的科學、細致、標準化的管理

5)?? 后期管理

因為景區商家在進駐景區后。有些商家沒有從事景區的商鋪經營,我們要指導商家經營、符合景區的總體的藍圖計劃。在商鋪、商品、食品等相關的游客買賣的做好質量、食品安全等管理。商家在景區的服務要有一定的培訓,滿足景區的服務理念。商家在景區經營要有足夠的人員,在進駐景區的商家人員管理和相關的制度的學習。商家車輛安全規定。商家人員的住宿管理,在以上管理項目做詳細的管理資料。

6)????? 實戰操作之:實戰要點

旅游特色小鎮街區-豐富活動引客流

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旅游特色小鎮街區-建成品質是關鍵

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